Расчет стоимости 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва»

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал

- метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как "сальдо реальных денег", которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:

метод дисконтированных денежных потоков

- метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения. Этот метод используется, если:

- Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;

- Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

метод капитализации по расчетным моделям

- метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем. Данный метод используется, если:

- Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости объектов недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Для определения стоимости объекта оценки мы используем следующую формулу:

где V – стоимость объекта оценки на настоящий момент;

ЧОД – рассчитанный на текущий год чистый операционный доход;

n – период владения объектом оценки, выраженный в количестве лет;

j – ставка дисконтирования;

g – прогнозируемый темп прироста чистого операционного дохода в процентах годовых;

FV – прогнозируемая будущая цена объекта оценки в конце периода владения.

В связи с существующими тенденциями на рынке недвижимости в Москве, в рамках данной оценки делается предположение о том, что рост арендных ставок обеспечит пятипроцентный рост чистого операционного дохода ежегодно в течении ближайших трех лет. При этом предполагается, что рыночная стоимость оцениваемого объекта будет возрастать ежегодно такими же темпами как и арендные ставки, т.е. коэффициент капитализации в ближайшие три года не изменится. В этом случае формула для определения стоимости объекта оценки принимает следующий, более простой вид: