Расчет стоимости 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва»

3.4 Определение рыночной стоимости объектов оценки

Для получения стоимости нового строительства здания к его полной восстановительной стоимости необходимо добавить предпринимательскую прибыль:

,

где Снс – стоимость нового строительства, Ппр – прибыль предпринимателя.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации. Величина предпринимательской прибыли (от вложения в конкретный строительный проект) зависит от сложившейся рыночной практики и определяется в процентах от стоимости завершенного строительства (или проектной стоимости) или ее составных частей, принимаемых в качестве основы для расчетов (например, к стоимости прямых затрат или к полной сметной стоимости объекта или к стоимости всей недвижимости, с учетом земельного участка). Предпринимательская прибыль, как представляется оценщикам, включает в себя две составляющие:

прибыль инвестора (Пинв.)

прибыль девелопера (Пдев.) или застройщика.

Пинв должна быть включена в стоимость объекта, поскольку при ее отсутствии (или недостаточной ее величине) объект создан не будет, т.к. инвестор должен быть заинтересован во вложениях в его реализацию. Обычно данная величина отражает степень риска и уровень компетенции инвестора, связанные с реализацией проекта, и фактически является платой за место на рынке, размер которой не может быть меньше, чем безрисковая ставка процента.

Прибыль инвестора не следует смешивать с прибылью застройщика, осуществляющего строительство, или строительной прибылью, Пдев. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация недвижимости представляют собой самостоятельный вид бизнеса (development -«схема развития»), требующий отдельного отражения в общей доле прибыли от всего проекта.

Девелоперская прибыль отражает вклад застройщика в развитие строительного проекта с момента его технико-экономического обоснования до сдачи Заказчику и его последующей эксплуатации. Девелопер (застройщик) осуществляет экспертизу проекта и принимает на себя все риски, связанные с процессом строительства на всех его этапах. Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск.

На основании информации, которой располагает оценщик в результате анализа рынка девелоперских услуг, а также бесед со специалистами, работающими на этом рынке, в настоящий момент средний процент предпринимательской прибыли, включающей в себя прибыль, как инвестора, так и девелопера составляет 30% от стоимости строительства объектов недвижимости. В силу этого, для целей настоящей оценки предпринимательская прибыль рассчитывается как 30% от полной восстановительной стоимости.

Для расчета стоимости улучшений земельного участка из стоимости нового строительства здания следует вычесть его совокупный накопленный износ:

,

где Сул – стоимость улучшений земельного участка, И – совокупный накопленный износ.

Окончательно, складывая стоимости земельного участка и его улучшений, получаем рыночную стоимость объекта оценки.

Таблица № 7.