Расчет стоимости 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва»

na - общее число арендных периодов в году.

Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз)

, который определяется следующим образом:

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) Кн, который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс)

составит:

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

5.1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Расчет потенциального валового дохода осуществлялся на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок офисных и торговых помещений проводилось по данным различных риэлторских фирм г. Москвы.

функциональное назначение,

расположение объекта, транспортная доступность

коммерческая привлекательность объекта.

Далее в таблице представлена подборка сравнимых объектов с указанием соответствующих ставок арендной платы, а также вычисляется усредненная ставка арендной платы с учетом корректирующих поправок.

Таблица № 13.

Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы для здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2

Характеристики

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект № 4

Источник информации

 

www.newbase.ru

www.newbase.ru

www.estvse.ru

www.realtynews.ru

Функциональное назначение

административно-офисное

офисное

административно-офисное

офисное

административно-офисное

Местоположение

м. ул. 1905 года

м. ул. 1905 года, 1-й Земельный пер.

м. ул. 1905 года, Шмитовский пр, д. 39

м. Третьяковская

м. Бауманская

Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м

72,70

210

300

80

294

Транспортная доступность

15 м.п.

10 м.п.

15 м.п.

10 м. п.

15 м.п.

Техническое состояние

хорошее

хорошее

удовлетворительное

Отличное

отличное

Ставка арендной платы, USD/кв.м./год

-

350

300

750

455

Поправка на реальную стоимость сделки

-5%

-5%

-5%

-5%

Поправка на различие в площади, %

-

10%

10%

0%

10%

Поправка на местоположение, %

-

0%

0%

-10%

0%

Поправка на состояние здания (помещений) в %

-

0%

5%

-50%

-30%

Общая процентная поправка, %

-

4,5%

10%

-57%

-27%

Скорректированная ставка арендной платы, USD/кв.м./год

337

366

329

322

332

Перейти на страницу: 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28



Этапы разработки управленческих решений

Существуют разнообразные точки зрения на то, какие решения, принимаемые человеком в организации, считать управленческими. Некоторые специалисты относят к таковым, например, решение о поступлении человека на работу, решение об увольнении с неё и т.п. оправданной представляется точка зрения, согласно которой к управленческим решениям следует относить лишь те, которые затрагивают отношения в организации.

Особенности американского менеджмента

За всю историю существования менеджмента многие зарубежные страны накопили значительные сведения в области теории и практики управления в промышленности, сельском хозяйстве, торговле и другие с учетом своих специфических особенностей. К сожалению, наша отечественная наука управления развивалась самостоятельно и обособленно, часто игнорируя зарубежный опыт искусства управления.